|
从经济普查结果分析江都市房地产业规模结构和效益
房地产业是资本密集型产业，产业链长、关联度高，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求，特别是与冶金、建筑、建材、化工、机械、电子、仪表、家具、家电、装修装饰等部门的经济活动密切相关，同时还与金融、旅游、服务业等第三产业有着很大的相互促进作用，是与宏观经济关联度最高的产业之一，它的重要性不言而喻。2008年开展的第二次经济普查查清了全市房地产开发企业的基本情况。本文根据经济普查结果，对全市房地产企业总体规模与结构作基本分析。
一、我市房地产基本情况
（一）房地产企业基本情况
2008年，全市共有房地产业企业139家，比2004年末增加59家。其中，房地产开发业90家，物业管理企业35家，中介服务业13家，其他房地产1家，分别比2004年末增加36家、22家、持平和1家。2008年，全市房地产业企业的从业人员合计2473人，比2004年末增加1098人。其中，房地产开发业1616人，物业管理企业761人，中介服务业87人，其他房地产9人，分别比2004年末增加631人、423人、35人和9人。2008年，全市房地产企业的主营业务收入36.18亿元，比2004年增长553.4 %，其中，房地产开发业35.91亿元，物业管理企业0.2亿元，中介服务业0.06亿元，分别比2004年增长560.5 %、126.2%、461.1%。房地产企业实收资本20.22亿元，比2004年增长325%。
表一：房地产开发企业基本情况
第一次经济普查 第二次经济普查
房地产业企业（个） 139 80
从业人员（人） 2473 1375
主营业务收入（亿元） 36.18 5.54
实收资本（亿元） 20.22 4.75
（二）房地产开发投资迅速增长
2008年我市房地产开发投资在高位上快速增长，全市房地产开发企业中在建房地产开发项目总规模已达1136021万元，比第一次经济普查增长了4.99倍，累计完成开发投资699274万元，比2004年增长4.13倍。
2008年房地产开发累计到位资金340008万元（包括上年结余26612万元），比2004年增长了1.73倍，高出实际开发投资103992万元。
（三）房地产开发规模日益扩大
2008年全市房地产施工面积259.03万平方米，比2004年增长1.61倍,其中住宅216.38万平方米，比2004年增长1.5倍；办公楼2.37万平方米，比2004年增长23.71倍；商业营业用房33.01万平方米，比2004年增长1.97倍。
（四）房产消费市场看好
市场需求看好，销售增加。2008年，我市商品房销售面积83.10万平方米，比2004年增长了1.03倍，销售金额达到284315万元，比2004年增长了3.26倍。其中住宅销售面积71.3万平方米，销售金额230716万元。住宅销售占有了商品房销售市场的主要份额。个人成为房地产市场的消费主体。商品房价格呈上升态势，2008年全区商品房销售平均价格（销售额/销售面积）为3421元/平方米，比2004年上涨了1.1倍。住宅、商业营业用房和办公楼销售价格均呈现增长势头。
二、投资结构分析
（一）企业组织与结构情况
1、从资质等级看呈小型化趋势，三级以下的企业占绝大多数。2008年全市90家房地产开发企业中，拥有二级资质企业2家，占2.2%；三级资质企业29家，占32.2%；四级资质企业11家，占12.2%；暂定和其他48家，占53.4%。
2、登记注册类型以其他有限责任公司和私营有限责任公司为主。2008年末，90家房地产开发企业中，私营企业56家，占总数的62.2%；有限责任公司8家，占8.8%；国有企业2家，占2.2%；股份有限公司11家，占12.2%；集体企业5家，占5.5；港澳台商投资企业7家，占7.7%。外商投资企业1家，占1.1%。
（二）开发投资结构情况
1、房地产开发集中度高。2008年，我市90家房地产开发企业中，实际有开发投资额的企业有53家，完成开发投资额236016万元。其中开发投资额1亿元以上企业6家，完成开发投资额123761万元；开发投资额在5000万元至1亿元之间的企业8家，完成开发投资额55823万元；有开发投资额且开发投资额在5000万元以下的企业39家，完成开发投资额56432万元；14家开发投资额在5000万元以上的房地产开发企业完成投资额占了全市房地产开发企业投资额的76.09%。
2、房地产开发种商品住宅投资超八成。从投资用途结构看，2008年房地产开发完成投资中，商品住宅投资192247万元，比重为81.5%；办公楼投资1492万元，比重为0.6%；商业营业用房投资为29138万元，比重为12.3%；其他用房投资为13139万元，比重为5.6%。
3、商品住宅投资中以90-140平方米住宅投资为主。从户型结构看，2008年商品住宅投资中，90平方米及以下住宅投资14504万元，占商品住宅投资比重为7.5%；140平方米以上50913万元，占26.5%；90-140平方米住宅投资126830万元，占66%。
4、房地产开发的资金来源中自有资金比例较低，多数通过贷款等其他方式获得。2008年，我市用于房地产开发建设的资金累计到位340008万元。其中国内贷款46818万元，占到位资金的13.76%；自筹资金50170万元，占新到位资金的14.76%，其中自有资金43928万元；其他资金来源198608万元，占新到位资金的58.41%。
三、房地产市场出现的问题
（一）房地产企业数量不少，功能过于单一 。 我市房地产开发企业从2004年第一次经济普查的54个，迅速发展到2008年90个，增幅达到66.7%，而且从资质等级看呈小型化趋势，势必导致开发企业良莠不齐，房屋开发质量堪忧。我国现有房地产企业，入行的门栏非常低。不具有应有的功能，与国际大型房地产有明显的差距。大多房企不具备资金，技术、设计、施工的综合能力。
（二）房价持续飙涨，收入比远远高于国际正常范围。从2003年我国房地产市场持续上扬。到2009年房价飙涨；其房价已超出社会的承载能力，普通市民已无力承受；2004年我市商品房平均售价为每平方米1629元，2008年商品房平均销售价格为3421元/平方米； 2009年约4181元/平方米。而且阶段性涨幅非常严重。依照国际惯例房价收入比的合理区间在3-6倍，也就是说，3-6年的收入可以买一套房。以2007-2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比达11-14倍
（三）缺乏完备的制度，缺乏行业自律。房地产行业的健康发展离不开与之相适应的制度，如（土地制度、财产申报制度、招牌挂制度、信贷制度税收制度等）靠行政命令，长官意志，只能引发造成弊端，和隐患。社会的健康运行不仅靠制度和法规，在更多的情况下企业的任何活动都必须对社会负责，对民众负责的精神，行业需要有良好的自律。建筑工程中出现的修改容积率，降低施工标准等等以及大量质量问题很大程度上，也是由于开发商缺乏行业自律的结果。
四、对未来我市房地产市场健康发展的几点建议
（一）作为地方政府，力求注重引导，增强服务意识：
1、合理引导消费。作为房产市场直接调控的主体，地方政府应该继续加强对房产市场的监测分析，健全房地产市场监测体系，完善房地产市场监测分析和动态报告制度，加强对房地产市场的研究和判断，以便及时了解市场变化，准确把握当前形势和房产市场未来走势。认真贯彻和落实国家宏观调控的各项政策，增强各项政策执行的灵活性和有效性。
2、增强服务意识，积极引导扶持房地产企业健康发展。加强对一些资质高、信誉好的房地产企业的扶持力度，引导房地产企业积极应对市场变化，采取有效措施帮助房地产企业稳定发展。坚持正确的舆论导向，积极倡导房地产健康的消费观念和消费模式，主动、客观地公布房产市场的供求信息，提高市场透明度，进一步规范房地产市场，稳定市场预期，引导居民理性消费。
（二）作为房产企业，要准确把握市场定位，完善行业管理体系，守法守信：
1、把握市场定位，提高企业的核心竞争力。由于我国房地产企业专业化程度普遍不高，把握不住市场的变化，不能进行正确的市场定位，导致产品滞销和空置。对于一个成熟的开发企业来说，市场决策的关键在于把握市场的供求关系的变化规律，而这种决策能力的高低于源于企业的核心竞争力。也就是说企业要不断进行自我革新，在融资、建设、管理等各环节上出新招、创新意，要适应市场变化，及时调整企业的战略和战术，同时，加强内部管理，降低成本的投入，才能使企业立于不败之地，并逐步走向品牌化道路。企业的竞争实力越强，其规模也会随之扩大。全面提高我国房地产企业的开发建设水平，提高企业自身的经营管理效率，提高企业的赢利能力是当务之急。
2、完善行业管理体系,提高企业的自律能力。在房地产市场竞争中，企业为保持自身的竞争优势，就要树立企业的优良形象，其中，提高企业的自律能力是必不可少的。企业不希望市场出现波动和危机，企业自律出于对市场稳定和繁荣的维护，企业的维权首先是建立在自律的基础之上。缺乏自律约束的企业往往会采取一些既损害他人利益，又最终损害自己利益的行为，受到行业内外的谴责。如在产品营销上有意抬高自己贬低别人，在宣传上自吹自擂言过其实。企业自律能力的增长，也增强了企业抵御市场风险的能力，企业坚持信念，恪守承诺，严格约束其他不规范操作行为，就会得到政府和广大消费者的认可，企业的地位就会提高，企业的形象更显突出
3、守法守信，以诚信求发展。由于建筑业市场供大于求，引发了不良竞争，为了取得工程项目，建筑企业依赖贷款垫资施工，形成新的经济风险，同时，开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险传递给了建筑企业，能少付款就少付款，能不付就不付款，形成畸形债务连锁，社会信用体系遭到了破坏。房地产开发企业应依合同法进行公平的交易，重要的是恢复诚信，用诚信重塑自身，造就一个守信光荣，失信可耻的市场氛围。
|
